Mercato immobiliare

Che cosa è e come funziona il mercato immobiliare?

Il mercato immobiliare si occupa della cosruzione e della compravendita di immobili. E' un mercato estremamente attraente, perchè l'oggetto di contrattazione: immobili residenziali, industriali ecc.; ha un elevato valore economico e sociale.

Le società di costruzione (di piccole e grandi dimensioni) sono i soggetti che si occupano, insieme alle società di architettura e di ingegneria, della realizzazione materiale degli immobili residenziali (case, ville, palazzine) e non residenziali (capannoni industriali, prefabbricati industriali ecc..).

Chi si occupa invece di contrattare gli immobili sono le società di intermediazione immobiliare, l' intermediazione (incontro della domanda e dell' offerta) avviene nelle borse immobiliari.
Un nuovo ruolo sempre più importante nel mercato immobiliare e quello delle consulenze immobiliari, dalle quali (in molti casi) dipende la buona riuscita dell' investimento.
Negli ultimi tempi, l' intermediazione e la consulenza immobiliare non sono i soli servizi offerti dal mercato immobiliare, infatti gli operatori tendo ad aggiungere dei servizi e di natura finanziaria (es. azioni,  che è una forma di credito concesso da tali istituti <<in primis le banche >> appositamente studiato per gli investimenti immobiliari) e di natura assicurativa.

Chi invece si occupa di finanziare il mercato immobiliare sono gli investitori istituzionali, rappresentati da:

• banche;

• società di leasing immobiliare;

• assicurazioni;

• fondi pensione integrativi;

• società immobiliari relative ai gruppi industriali;

• società immobiliari relative ai gruppi commerciali;

• pubblica amministrazione;

• fondi immobiliari;

• gestori di patrimoni;

attraverso l'immissione o l'acquisto sul mercato di immobili già esistenti e il finanziamento per la costruzione di nuovi .

Comparti immobiliari

I comparti immobiliari si diversificano in base al tipo di immobile scambiato. I maggiori comparti immobiliari nel mercato immobiliare sono:

• comparto edilizia residenziale: pubblica e privata;

• comparto edilizia non residenziale: pubblica e privata;

• comparto delle opere pubbliche.

Operatori del mercato immobiliare.

I principali operatori del mercato immobiliare italiano sono:

• Società di costruzione, di architettura e di ingegneria.
• Società di intermediazione immobiliare.
• Società di promozione, gestione e consulenza immobiliare.
• Borse immobiliari.
•  Privati cittadini (famiglie) operano in proprio, in particolare nel settore residenziale con o senza l’aiuto finanziario delle banche.

• Investitori istituzionali

• Società immobiliari di puro investimento di gruppi industriali e commerciali.

• Pubblica amministrazione (enti previdenziali pubblici; società “pubbliche”, enti territoriali, Stato ecc...

• Banche, fondazioni bancarie, assicurazioni e gestori patrimoniali di natura bancaria o assicurativa, merchant bank immobiliari.

• Società che effettuano leasing immobiliare.

• Fondi pensione.

• Fondi integrativi.

• fondi immobiliari.

• Finanziatori istituzionali (es. banche) erogano forme di credito fondiario e credito immobiliare (mutuo) a favore di coloro che intendono effettuare operazioni immobiliari.

  La globalizzazione dei mercati e l'economia di scala fa si che per competere sul mercato di globale sarà necessario che gli operatore del mercato immobiliare hanno bisogno di grande disponibilità economica (centinaia milioni di euro) per poter sostenere progetti di grandi dimensioni. Quindi le società di investimento e di servizi immobiliari devono puntare a migliorare alcuni punti strategici della propria impresa come ad esempio:

1. grandi quantitativi di liquidità;
2. doti manageriali in grado di gestire progetti  urbanistico-edilizi e la realizzazione degli stessi;

    Con la crescita del mercato, probabilmente i fondi di investimento immobiliare sostituiranno gradualmente le grandi società proprietarie di immobili o si affiancheranno a property companies di nuova concezione. Nel mercato immobiliare italiano del futuro i protagonisti dell’investimento diretto in immobili saranno dunque sempre più i fondi di investimento immobiliare, le compagnie di assicurazione ramo vita (non più per obbligo di legge, ma per libera scelta di investimento), gli enti di previdenza e i fondi pensione (per quanto consentito dalle leggi in vigore), trust e società estere.

Imprese di costruzioni nel mercato immobiliare.

Un ruolo molto importante nel mercato immobiliare italiano è rappresentato dalle imprese che partecipano alla costruzione di immobili:

1.  dalle imprese di costruzione vere e proprie (produttori diretti);
2. imprese che riforniscono di materiali i costruttori (fornitori di materie primi).

    Queste imprese sono il "motore" del mercato immobiliare,  in quanto forniscono l'immobile o i materiali per costruirlo e mantenerlo in buono stato d'uso, ed è grazie all' immissione di nuovi immobili o alla manutenzione degli stessi che genera il mercato e tutti servizi assicurativi e finanziari che vi ruotano attorno. Dalla qualità e la quantità dai prodotti forniti dalle imprese di costruzione (immobili) dipende l'andamento della domanda e dell' offerta del mercato immobiliare.
    Ovviamente le imprese operanti  nel mercato immobiliare sono soggetti a leggi e vincoli di costruzione particolari (es. le gare d'appalto obbligatorie per l' aggiudicazione dei lavori ed i relativi vincoli da rispettare: costi, tempistica, sicurezza ecc...).
    Essendo il prezzo dell' immobile fortemente legato ai costi di produzione, l'organizzazione e la gestione sia delle aziende che dei progetti risulta un punto strategico per la competitività del nostro mercato. Alcune caratteristiche delle imprese di costruzione sono:

1. producono il bene oggetto di contrattazione (immobile) in tutto il mercato immobiliare.
2. hanno caratteristiche diverse da quelle delle imprese operanti in altri settori.
3. sono imprese generalmente multicantiere, "nomadi" e le cui produzioni sono influenzate dal clima.
4. la fase produttiva si avvale di un pool di piccole imprese coordinate da un'impresa capofila di maggiori dimensioni; 
5. possono operare direttamente sul mercato oppure su commissione (pubblica o privata) in base allo schema del contratto di appalto disciplinato dagli artt. 1655-1677 c.c.
6. realizzano opere immobiliari più o meno complesse (abitazioni, alberghi, centri commerciali ecc.) secondo la specializzazione produttiva e le risorse finanziarie e strumentali disponibili.    

    Un buon mercato immobiliare,  parte sempre dall'affidabilità, dall'efficienza e dalla qualità dei propri operatori "fisici" (le società di costruzione, appunto).  La soddisfazione del cliente finale che si rivolge alle società di intermediazione immobiliare per trovare l'immobile di suo gradimento è infatti per buona parte funzione del prodotto finale.

Le società di intermediazione immobiliare.

    *Una volta prodotto l'immobile dalle imprese di costruzione, chi gestisce la contrattazione nel mercato immobiliare sono le società di intermediazione immobiliare, le quali offrono anche servizi a "elevato valore aggiunto" da offrire all' acquirente.

    Le società di intermediazione immobiliare offrono diversi vantaggi a coloro che devono operare sul mercato per l'acquisto o la vendita di immobili:

1. migliore conoscenza del mercato immobiliare locale e degli operatori, che consente ai clienti di entrare nel mercato immobiliare locale in un modo più informato e tutelato;
2. maggiore possibilità di selezionare le imprese di costruzione affidabili, riducendo i rischi patrimoniali per il cliente finale;
3. consulenza tecnica, contrattuale e finanziaria alle parti coinvolte nell' operazione di compravendita, con maggiori possibilità di soddisfare le molteplici esigenze dei clienti, offrendo servizi con elevati livelli di personalizzazione;
4. opportunità per i clienti di accedere direttamente e più facil­mente a operazioni di credito per l'acquisto delle unità immobiliari, poiché le società di intermediazione immobiliare sono sempre più collegate a banche o istituti finanziari specializzati nelle operazioni di credito immobiliare;
5. maggiore capacità di porre i clienti in relazione diretta con gli altri operatori del mercato immobiliare per l'ottenimento di servizi collaterali (ristrutturazioni edili, servizi assicurativi ecc.);
6. risparmio di tempo, e quindi convenienza economica, per coloro che sono alla ricerca o che intendono vendere i propri immobili. La perdita di tempo, per chi lavora, comporta inevitabilmente un mancato guadagno, che in molti casi può essere addirittura superiore alla provvigione da versare all'intermediario, comprensiva in ogni caso di una molteplicità di servizi;
7. riduzione della rischiosità nelle operazioni di vendita e di acquisto per il cliente acquirente/venditore; rischiosità direttamente proporzionale alla fretta, alla mancata o scarsa conoscenza dei vari aspetti di natura tecnico-contrattuale connessi alle operazioni immobiliari, all'asimmetria informativa che in genere caratterizza tutti i mercati, alla mancanza di preparazione specifica e/o di aggiornamento riguardo al contesto locale, difficilmente dominabile agendo autonomamente;
8. condizioni di maggiore sicurezza in quanto ci si affida a professionisti abilitati che hanno seguito percorsi formativi specifici, devono rispettare norme di diligenza poste dagli ordini professionali a tutela del cliente e sono assoggettati ai corrispondenti controlli di professionalità e serietà da parte della categoria di competenza.

*Il Sole 24 ORE

Le società di consulenza immobiliare

    Le società di consulenza immobiliare offrono una servizi di consulenza finanziaria e di gestione:

1. Servizi di valutazione. Valutare un immobile non è mai un' operazione semplice, ecco perchè tale compito viene svolto dalle società di consulenza immobiliare per conto di enti pubblici,di banche,di assicurazioni e di società quotate nella borsa italiana e tutti gli acquirenti interessati all' acquisto di un immobile. Le consulenze sono fatte sulla base di metodologie per la stima tecnica ed economica dell' immobile.
    
2. Servizi finanziari e assicurativi. Le società di consulenza immobiliare offrono anche:

• manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile e amministrazione dei ricavi (gestione passiva); 
• consulenza sugli interventi per la valorizzazione dell' immobile (gestione dinamica);
• servizi di pulizia, sicurezza e manutenzione giornaliera dell' immobile (jacility management);
• servizi di promozione pubblicitaria dell' immobile per affitto o vendita (agency);
• assistenza nella redazione di contratti di compravendita, locazione, uso ecc. dell' immobile;
• servizi di asset management;
• assistenza amministrativa, tecnica e legale;
• servizi di project management;
• istituzione e la gestione di fondi di investimento immobiliare;
• analisi dei portafogli immobiliari, con valutazione del rischio dell'investimento (attuale e prospettico) e dei possibili rendimenti;

grazie alla loro:

1. conoscenza delle soluzioni immobiliari offerte via via dal mercato;
2. capacità di fornire informazioni di natura tecnica al tempo giusto, nel modo giusto, ma soprattutto non distorte e quindi obiettive.

    La capacità di offrire i servizi sopra citati sono i fattori critici per l'attività di consulenza immobiliare.
    Ricapitolando l'attività di consulenza immobiliare, richiede contemporaneamente competenze di natura tecnico-immobiliare, economico-finanziaria e giuridica.

Investitori istituzionali.

    Nella categoria degli investitori istituzionali sono collocabili:

1. gruppi industriali e commerciali, preposti a gestire il patrimonio immobiliare e a investire la liquidità del gruppo, al fine di ottenere dei ritorni positivi;
2.  le banche e le assicurazioni che investono i fondi , i premi di assicurazione, i redditi positivi netti, in investimenti immobiliari e finanziari;
3. gli enti della pubblica amministrazione che investono i loro soldi ottenuti dai cittadini (es.  imposte, di versamenti contributivi e previdenziali ecc.) in immobili;
4. le società di leasing immobiliare che investono fondi propri e di terzi nell'acquisto e nella costruzione di immobili da concedere successivamente in leasing ai propri clienti;
5. i fondi immobiliari;
6. i fondi pensione.

    Gli investitori istituzionali sono i finanziatori del mercato immobiliare italiano, insieme ai finanziatori di origine bancaria che erogano credito fondiario o immobiliare (mutui).

Società gestione immobiliare

    Le società di gestione immobiliare sono società immobiliari formate da gruppi industriali e commerciali. Queste società nascono con lo scopo di investire la liquidità nel settore immobiliare (Real Estate), attraverso l' acquisto di immobili, di fondi o azioni immobiliari ecc... ..
    Alcune società si gestione immobiliare sono di natura finanziaria, cioè sono: banche, assicurazioni, e gestori patrimoniali (società create appositamente per investire nel settore immobiliare) di natura bancaria o assicurativa. Queste società di gestione del patrimonio devono valorizzare(incrementare) il patrimonio del proprio cliente attraverso gli strumenti immobiliari messi a disposizione del mercato.

Società di leasing immobiliare

    * Si tratta di società che investono fondi propri e di terzi nell'acquisto e/o nella costruzione di immobili da concedere successivamente in leasing ai propri clienti. Il cliente avrà così la possibilità di godere di particolari immobili, senza tuttavia sostenere il vincolo e l'onere di doverne acquisire la piena proprietà. A fronte della disponibilità dell'immobile, il locatario pagherà alla società di leasing una serie di canoni periodici formati da una quota capitale e da una quota interessi, avendo inoltre alla scadenza del contratto di leasing la facoltà di riscattare l'immobile a un prezzo prestabilito. L'immobile resta di proprietà della società di leasing fino al riscatto da parte del locatario.

*Il Sole 24 Ore

Le borsa immobiliarie

    *La borsa immobiliarie è una struttura pubblica che consente di comprare, vendere e affittare immobili su tutto il territorio nazionale. Nasce su iniziativa della Camera di commercio per offrire al pubblico e agli operatori del settore un sistema operativo "neutrale" in grado di rispondere a molteplici esigenze, favorendo la concentrazione della domanda e dell'offerta di immobili, assicurando chiarezza e sicurezza delle tariffe e accreditando solo quegli operatori regolarmente iscritti all'albo professionale tenuto dalla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura che accettano di operare secondo le norme stabilite dalla Camera stessa.

    La borsa immobiliarie si rivolge a un'utenza costituita sia da proprietari di immobili che intendono vendere, locare o fare stimare i propri beni immobiliari sia da coloro che intendono acquistare, prendere in locazione o far valutare degli immobili.

    Il Comitato di vigilanza delle borse immobiliari vigila sul regolare andamento del mercato, sul rispetto delle leggi, dei regolamenti e delle disposizioni della Borsa da parte dei soggetti ammessi a operare. Vigila altresì sulla competenza, sulla disponibilità, sulla precisione e sulla cura del lavoro degli agenti accreditati.

    Se lo scopo principale delle borse immobiliari è quello di favorire l'incontro della domanda e dell'offerta nel settore immobiliare, i servizi istituiti sono molteplici e tra questi vi sono il servizio di Perizie e Stime gestito dal Comitato Periti Esperti della borsa immobiliare, che fornisce valutazioni sui singoli immobili, e il servizio di valutazione delle aree edificabili richiesto dalle amministrazioni comunali per la determinazione dell' ICI.

    Strumento di fondamentale importanza delle borse immobiliari è il Listino dei prezzi degli immobili, documento finalizzato a rendere trasparenti le informazioni sui prezzi degli immobili.

*Il Sole 24 Ore

Il mercato immobiliare italiano

Il mercato immobiliare e una forma d' investimento alternativa all' investimento nei mercati finanziari. La liquidità del bene oggetto di scambio (immobili) e facile e rapida. Si possono negoziare :

1. case, ville, palazzine uso abitazione e tutti gli immobili residenziali;
2. capannoni, uffici, laboratori, negozi e tutti gli immobili non residenziali e turistici;

    Gli operatori nel mercato immobiliare sopra elencati (che forniscono servizi collaterali di natura legale, tecnica, finanziaria, di consulenza e intermediazione) determinano attraverso i loro comportamenti il grado di sicurezza e l'operatività nel mercato immobiliare, che può divenire sempre più chiaro ed accessibile ai clienti finali.
    La compravendita degli immobili (negoziazione) sono strettamente legate al settore dei mutui, in quanto oltre il 50% delle operazioni sul mercato immobiliare residenziale comportano un'operazione di mutuo, per questo motivo il mercato immobiliare e fortemente connesso ai mercati creditizi e finanziari.  Per ovvi motivi nel momento in cui i tassi di interesse sui mutui(prestito immobiliare) scendono si verifica un incremento di scambi nel mercato immobiliare, mentre nel caso contrario diminuisce il volume di scambio nel settore immobiliari.

La stima del valore dell' immobile viene eseguita tenendo conto :

1. collegamenti stradali, navali o aerei della zona di ubicazione;
2. presenza di aree verdi;
3. servizi per gli abitanti;
4. vicinanza ai luoghi strategici (lavoro, turistici,ecc);
5. crescita demografica, invecchiamento, situazione socio-economica della popolazione contingente;
6. andamento dei tassi di interesse sui mutui relative alle operazioni di acquisto e manutenzione degli immobili.

La crescita della domanda di immobili residenziali può essere alimentata dal flusso di cittadini stranieri (comunitari ed extracomunitari).

Importanti per le quotazioni immobiliari sono anche tutte le iniziative di recupero di aree dismesse e in generale di riqualificazione urbana. A beneficiare degli effetti di rivalutazione dei prezzi degli immobili non sono solo i quartieri direttamente interessati, ma anche le aree limitrofe.

Entro 12 mesi dalla chiusura dell'offerta delle quote il Consiglio di amministrazione della società richiede l'ammissione dei certificati alla negoziazione in un mercato regolamentato, e da quel momento il risparmiatore potrà liquidare l'investimento senza aspettare la scadenza.

A nostro modesto parere, una eventuale crisi del mercato immobiliare, potrebbe essere superata grazie a due strumento, che ad oggi, sono molto sottovalutati. Questi strumenti sono:

• permute di case ed immobili in generale, con la possibilità di aggiungere denaro, nell' eventualità che un immobile valga più di un altro;
• lotterie immobiliari, come avviene nella maggior parte dei paesi civilizzati.

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